先日、初めてのマンション購入を経験しました！
購入にあたっての色々は、また別記事に書きたいと思いますが、本記事では住宅ローンについて体験談をまとめます。
中古マンション購入のため住宅ローンに申し込んでみた
中古マンションを購入するにあたって、住宅ローンを複数銀行に申し込んでみました。
この記事が、住宅ローンを借りるのが初めての方で、住宅ローンの借り入れ先をどう決めるか？どれくらいの期間と、どのような手続きが必要なのか？などを知りたい方に、ぜひ読んでいただければと思います。
前提として、簡単に申込者のスペックをお話しすると、
・30代前半夫婦、共働き
・ペアローン希望（ローン控除がっつり！）
・勤続年数は新卒からずっと同じ会社
・プライム上場企業
・他借り入れなし
という感じです。
周りの話を聞くと、勤続年数や他での借入などがネックになることが多いようですね。
特に転職直後だったりすると、注意が必要です。
審査申込をした銀行
事前審査を申し込んだ銀行は下記の5行です。
・三菱UFJ銀行
・三井住友銀行
・SBI新生銀行
・住信SBI銀行
・paypay銀行
借入先候補の選び方
①金利の安さと団信バランス
ネット銀行は、金利が低いことに加えて、もしもの時に安心な団信も手厚いところが多いため、住信SBIとpaypay銀行を候補に加えました。
団信は、債務者にもしものことがあった場合に住宅ローン残高が0または半分になるという保険で、基本的には加入が必須となります。
団信には、死亡時や重篤時にローン残高が補償される一般団信と、がんなどの疾病に罹患またはそれにより就業不能になった際に補償がされる特約付きのものがあります。
前者の一般団信は必ず加入するもので、後者の特約はオプションとして金利を上乗せすることで追加することができます。
ネット銀行系では、残高の50％～100％補償が金利上乗せなしでついてくるところもあり、団信の手厚さが魅力だなと感じました。
がん100％団信が上乗せなしでつくソニー銀行や、auユーザーなら金利が安くなるauじぶん銀行などもおすすめです。
②事前審査がちゃんとしている
ネット銀行系は、事前審査が割と緩い（というかほぼ自動？）ので、本審査で落ちるという人が一定いるようです。ローンの本審査は契約後に進めていくことになるので、本審査で落ちてしまうと契約が白紙になってしまい、売主も買主も困ってしまいますよね。
そのため、不動産屋さんからは事前審査が比較的ちゃんとしている三井住友銀行を出すことを勧められました。三井住友の事前審査が通っていれば、本審査ではまず落ちないだろう、と考えるそうです。
それでも、もし万が一事前審査が通ったけれど、本審査で落ちてしまったらどうなるの…？という場合でも、通常契約時には「ローン特約」という、ローンが承認されなければ契約を白紙にできるという特約を結ぶため、その点は安心してください。
③金利優遇キャンペーンの対象
各銀行では時期によって様々なキャンペーンを行っています。
私の申込当時の一例ですが、
・XX銀行 借入額が1億円以上で金利が0.19%
・△△銀行 借入額が物件価格の90％以下で金利0.25%
・○○銀行 借入額が物件価格の80％以下で金利0.298％
などの金利優遇キャンペーンが行われていました。1億以上の借り入れで超低金利はなかなか魅力ですね。
これらは銀行の住宅ローンページで掲載されているので、検討の際はチェックをしてみてください。
各銀行の審査スケジュール
それでは実際の各銀行の審査スケジュールについて振り返ります。
審査期間が長い銀行、本審査承認～融資実行までが長い銀行、審査が厳しい銀行、書類提出が面倒なところなど、それぞれ特色があったように思います。
また、時期的な問題やキャンペーンなどで審査が立て込むこともあるようですので、あくまで私のケースとして紹介します。
三菱UFJ銀行
事前審査申込後、1営業日で事前審査承認の連絡がありました。
その後、4営業日ほどでマイページ開設はがきが届き、本審査書類を提出しました。
本審査書類はWEBアップロードが可能なのですがUIがめちゃくちゃ使いづらく、契約書や重説など複数ページある資料も1個1個アップロードが必要だったり、最大枚数が決まっており結局すべて出せず一部は郵送したり…となかなか面倒でした。
本審査書類提出後、1営業日ほどで追加書類に関する連絡がありました。※今回の契約に少し特殊な部分があったためなのですが、他銀行でも同様の書類を求められました。
また、団信の告知内容に関して問い合わせがあり、さらに追加書類が必要となり、この時点で他行から承認が出ていたので審査ストップとなりました。
三井住友銀行
事前審査は申し込みから2営業日で承認連絡が電話できたため、その翌営業日に本審査書類を提出しました。
本審査はWebからのアップロードが可能で、アプリで担当者とやり取りができたり、とても便利でした。また、早くに担当者がついてくださったため、疑問点などのやり取りがしやすいところも使いやすかったです。
書類提出2営業日後に、同様の追加書類の依頼があり、さらに10営業日後に正式審査承認の連絡がありました。
電話やメッセージでこまめなやり取りができたので、安心して手続きを進められましたが、なぜか金利がとても高い結果となり、お断りに。※他銀行が安ければ頑張ります！といった文言はありましたが…
住信SBI銀行
事前審査申込の翌日に事前審査承認がメールで来て、2営業日ほどで本審査書類に関する手紙が郵送で送られてきました。
ネット銀行ですが本審査書類提出はすべて紙ベースの提出となりますが、審査状況や質問などはアプリのメッセージから確認ができます。速達でのやりとりだったので、提出翌日には審査開始になりました。
そこから8営業日後に追加書類の連絡がありました。（今更…？）本審査完了まではそこからさらに10営業日かかりました。（ローン特約の期限もすぎちゃったよ…）
金利は希望通りですが、他銀行の方が条件が良かったのでお見送りに。
SBI新生銀行
事前審査申込から2営業日で承認の連絡がきました。
本審査の書類は紙ベースの提出となるため、5日後に必要な書類が送られてきました。普通郵便なので遅くなると念押しされましたｗ
書類到着後すぐに提出し、数日で審査開始の連絡がありました。こちらの銀行はペアローンの場合、マイページが使えないため、すべて紙と電話ベースのやり取りとなりました。
審査開始の翌日に追加書類の連絡があり、対応完了後2営業日で本審査承認の連絡がありました。
審査申し込みから承認までのスピードは新生銀行が最短でした！※しかし、承認～融資実行までに時間がかかるので注意が必要です。
紙と電話ベースのアナログなやり取りなので、お仕事忙しい時期だとやり取りが少し大変ですが、担当者の方はすごく頑張ってくださる印象で、安心して審査を進められた点がよかったです。
PayPay銀行
事前審査申し込み後、翌日に承認がきて、本審査書類はWebアップロードが可能なため、すぐに書類提出を済ませました。
その後音沙汰がなく…10営業日経過…。
ローン特約の期限も迫っており、さすがに不安だったので審査状況確認のメッセージを送ると、ようやく他行でも求められた追加書類の依頼がｗ
その後、急いでいただくようお願いし、追加書類が到着後2営業日で承認の連絡をいただけました。
後日審査が遅れていることの注意書きが出ていたので、ちょうど審査申し込みが立て込んでいる時期だったようです。
審査承認までは担当者の方とお電話でやり取りすることはほぼなく、平日忙しい方にはネット銀行は便利だなと思いました。
審査結果まとめ
審査結果としては、途中で取り下げをした銀行以外は希望額で承認となりましたが、金利面では差がでる結果となりました。
金利については、購入するマンションや不動産屋の提携だったり、会社の福利厚生などで優遇されるケースもあるので、ご自身に合うものを選んでいくのが良いですね。
| 審査結果 | 金利 | |
| 三菱UFJ | 中断 | ‐ |
| 三井住友 | ○ | 高い |
| PayPay | ○ | 希望通り |
| 住信SBI | ○ | 希望通り |
| SBI新生 | ○ | 希望通り |
ちなみに、今回ローン事務手数料はすべて借入額の2.2%の銀行を選んでいるのですが、借入額が高額かつ短期間でのローンを検討している方は、楽天銀行などの定額事務手数料の方が総支払額が安くなることもあるので、そのあたりも借入先をえらぶにあたり検討要素として加えるのが良いかと思いました。
審査申込にあたりスケジュールの注意点
各銀行の審査期間はホームページに記載がありますが、状況によってはそれ以上にかかることがあるため、余裕を持ったスケジュールを組むことがおすすめです。
私たちはド素人だったので、不動産屋さんの提示するスケジュールをそのまま鵜呑みに契約したのですが、ネット銀行は時期によっては審査に時間がかかることも多いようですし、本審査後～融資実行までの期間もまちまちです。
事前にどの銀行で借りたいかを決めておき、余裕を持ったスケジュールを見ておく必要がありました。
特に融資実行日の期限は余裕を見ておかないと、違約となり契約破棄となる上に手付金が帰ってこないリスクがあります。ローン特約は状況により交渉が可能なようですが、ローン審査が遅れればその分融資実行も遅れます。
GWや年末年始など祝日連休を挟むタイミングは注意です！
ですが、中古マンションの購入って内見～契約までが1週間もなかったりと、結構なスピード感で進んでいくので、ローンのことをじっくり考える余裕が意外となかったりします。
マンション購入を検討し始めた段階で、じっくり調べておくのが賢者なのだろうなと思いました…。
借り入れ先の決定
最終的な借り入れ先はPayPay銀行に決めました。
あまり大きな声では言えませんが、各行の条件が出そろったら、担当者の方とそのことを色々お話してみると良いかもしれません
決定に至った理由は下記の2つです。
①がん団信はできればつけたかった
10年くらいでの住み替えを前提で考えていたので、40代までにがんになるリスクは高いとは言えませんし、がんになっても働ける時代なので、金利を上乗せしてまで必要だろうか？という考えはありました。
しかし、
・男性は60代からの罹患が多いが、女性は30代から徐々に増えていくこと
・子どもが出来る予定があり簡単に転居などしづらいこと
・ネット系の多くは金利そのままで50%がつく
・親族にがんになった人がいる
という点から、できれば50%はつけたいなと思っていました。
がん以外の疾患疾病については、「診断を受けた時」ではなく「所定の状態がXX日続いた場合」などの条件付きであることが多いです。今どきは病院もあまり長期間入院をさせてくれない背景もあり、意外と条件を満たせないことも多かったりするとのこと。
そのあたりも条件をチェックしておく必要があります。
②キャンペーンで金利が安い
変動金利一択で考えていたので、なるべく金利が安いところを選びました。
変動金利を選ぶ理由については、人それぞれ考えがあると思いますが、金利が上がるようなケースでは物価や賃金上昇・また預金金利も上がっていたり、経済も十分成長している状況かと思います。
低金利の内から月々の支払いを抑えてしっかり投資に回せれば、金利上昇に備えられると考えています。
PayPay銀行の融資実行までの流れ
口座開設
本審査に時間がかかったため、承認後の手続きをスムーズにするため先に口座開設をしました。
開設はWebから手続きができて、翌日には口座が開設されました！
口座開設にあたっては、ハピタスからPayPay銀行を検索してリンクから申し込みをすると、ポイントがもらえました。
不動産屋と借入日調整
仲介不動産屋に連絡をして、借入に関する確認をします。確認事項は、物件の引き渡し日（＝融資実行日）、立会決済の有無、司法書士の指定有無などです。
契約によっては引き渡し日が融資実行より先になる方もいらっしゃるかと思いますが、ここでいう引き渡し日は抵当権を設定する日のことで、融資実行日と同日になります。融資実行～引き渡しまで期間が空く場合は、その期間のローンや固定資産税などは日割り計算してあとで清算するような形になりました。
今回は立会決済は不要、司法書士は銀行指定でお願いしました。
また、ここで不動産屋の連絡先を銀行にお伝えし、今後の手続きに必要なやり取りを当事者間でお願いしていくことになります。
契約書の作成依頼
マイページから、契約内容を確認の上、契約書の作成依頼をします。
本審査時点では、頭金をいくら入れるかを決めていなかったため、この時に借り入れ額の変更をコンタクトボードからお願いしました。
本契約（電子契約システム使用）
契約書作成依頼のあと、数営業日で電子契約システムのURLが送られてくるので、システムから契約書確認の上承認をします。
ここまで、ほぼコンタクトボードのみでやり取りが進むため、ネット銀行はすごいなーという感想です。
司法書士決定＆面談
本契約の案内とほぼ同時に司法書士決定の連絡が来ました。
翌日に担当いただく司法書士さんから電話があり、融資実行の3営業日前までの期間で面談日の調整をしました。
司法書士さんによるのでしょうが、面談は土日や平日の18時以降にも対応いただけたので、仕事の休みが取れない場合でも安心でした。
振込先登録＆頭金入金
融資実行5営業日前までに、各諸費用の支払先に振込登録を行います。
こちらを登録しておけば、融資実行と同時に、銀行側で手数料負担の上振り込みをしてくれます。
登録先としては、売主へ物件代金、不動産屋へ仲介手数料、司法書士への登記費用および報酬などがあるかと思います。銀行へのローン事務手数料は、口座から自動引き落としとなります。
また、この時点で頭金を口座に入金しておきます。
どこにいくら入れておけば良いのか、などの計算は結構ややこしくて頭が混乱しましたｗ
融資実行
いよいよ迎える融資実行日…。ですが、立会決済もないので、当日は特に何かすることはありませんでした。
仕事の合間に口座マイページを覘いてみると、いつの間にか入金と振り込みが済んでいました。
ネット完結とは聞きますが、本当にこんな簡単に借り入れができるとは驚きです。
まとめ
以上が、私の初めての住宅ローン借り入れまでの体験談でした。
終わってしまえばあっさりなのですが、審査期間は5行も申し込んだからなのか、なかなかやきもきする時間が長く、ストレスフルな期間でした。
また、中古マンション購入にあたっても、手続きややることが多く、良い感じにまとまっているサイトがあればよいのにな…と思うことが多かったので、体験レポをまとめたいと思います。
ここまで読んでいただき、ありがとうございました！
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